확정일자 효력 및 전세 확정일자 받는 방법

확정일자 효력 및 전세 확정일자 받는 방법에 대해서 정리해보겠습니다. "확정일자"는 "전입신고"와 함께 세입자가 본인들의 보증금을 지키기 위해서 반드시 받아야 하는 절차입니다. 

 

전입신고 및 확정일자를 받지 않아서 본인의 보증금을 잃게 되는 임차인들을 보셨을겁니다. 임차인에게 꼭 필요한 중요한 부분들을 정리해 보았으니 아래 하단을 참고하셔서 반드시 숙지하시길 바랍니다. 

 

목차

확정일자 제도란?

확정일자 제도는 어떠한 증서를 작성한 날짜에 관한 것으로 증거가 될 수 있고, 법률상 인정되는 일자를 말합니다. 임대인과 임차인 사이에 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하기 위해서 도입된 제도인데요. 

 

이 확정일자에 대해서 추가적으로 알아보기 위해서는 [주택임대차 보호법]이 어떤것인지 먼저 이해를 하시는 것이 좋습니다. [주택임대차 보험법]을 적용받는 건물과 임차인만이 전입신고 및 확정일자 등의 효력 등을 따질 필요가 있기 때문입니다. 만약 [주택임대차 보호법] 적용 대상이 아니라면, 확정일자 등에 대해서 논할 필요가 없습니다. 

 

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확정일자 효력

확정일자 효력에 대해서 쉽게 설명해보겠습니다. 확정일자를 받게 되면 채권인 임대차가 물권화 되어 추후에 배당절차 등에서 물권인 은행 근저당권 등과 어깨를 나란히 하여 배당을 받을 수 있다는 것을 의미합니다. 

 

즉, 전세권과 같이 등기부상에 등기를 하지않아도, 물권과 같은 효력이 있다고 볼 수 있습니다. 

 

• 채권 : 특정인에게만 주장할 수 있는 권리
• 물권 : 누구에게나 주장할 수 있는 권리

 

하지만 따지고 보면 대항력은 나 홀로 효력을 발생 할수 있지만, 확정일자는 스스로 어떠한 효력도 발생하지 못합니다. 그렇기 때문에 확정일자와 대항력이 만나야 시너지 효과를 내고 우선변제권이라는 강력한 효력을 발생시킬 수 있습니다.

 

 

우선변제권

 

• 임차인이 후순위채권자보다 우선해서 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 

 

우선변제권 발생 시기

 

• 대항력: 점유+전입신고를 한 다음날 0시에 대항력 발생합니다.
• 확정일자 : 확정일자를 받으면 그날 낮에 우선변제권이 생깁니다. 이때 낮이란 아침 9시부터 저녁6시 사이를 말합니다. 

 

전세 확정일자 받는 법

 

대법원 확정일 받기

 

1. 직접방문

주민센터(동사무소), 공증 사무실 또는 등기소에서 확정일자를 받을 수 있습니다. 계약서에 계약 내용을 확인해주는 도장을 찍어주는 간단한 절차입니다. 다만, 방문하실 때 신분증과 임대차계약서 원본은 반드시 지참해주셔야 합니다.

 

직접 방문은 제한을 두지 아니하여 가족이 아닌 제삼자도 발급을 받을 수 있습니다. 전세대출을 담당하는 은행 종사자, 중개업자, 혹은 지인 모두 가능하다고 합니다. 

 

2. 온라인

대법원 인터넷 등기소를 통해 온라인으로 확정일자를 받을 수 있습니다. 단, 모바일은 불가능합니다. 먼저 회원가입과 공인인증서 및 스캔한 임대차 계약서가 필요하며 수수료 오백 원이 발생합니다.

 

진행 절차

 

• 대법원 인터넷등기소 접속 > 로그인 > 신청서 작성 > 계약서 첨부 > 결제 완료 

 

유의사항

 

• 스캔 또는 촬영한 계약서가 식별 가능해야 합니다. 이는 반려사유가 될 수 있습니다. 
•  신청자는 임차인, 임대인, 계약서를 작성한 중개업자와 변호사 법무사 등으로 제한하고 있습니다. 
• 신청은 24시간 가능하며, 당일 처리가 원칙이지만, 기관 업무 시간인 6시 이후 혹은 휴일 신청 건은 익일 업무시간 오전 9시부터 확정일자를 부여받을 수 있습니다. 

 

이처럼 신청시간에 따라서 부여 일이 달라질 수 있기 때문에 빠른 처리를 원하실 경우에는 오프라인, 즉, 직접 방문 후 확정일자를 받으시면 되겠습니다. 

 

계약서 첨부 등의 신청이 완료되면 1~2시간 후 부여 또는 반려 메시지를 수신하게 됩니다. 확인 후 출력도 가능하며 직접 방문한 경우에는 흑백, 컬러의 차이가 있을 뿐 도장은 동일합니다. 

 

확정일자 확인방법

 

 

전세 확장일자 부여 되었다는 것을 확인 하기 위해서는 대법원 인터넷 등기소에서 확인이 가능합니다. 계약서상 유효한 임대차 기간 중에 있어야만 신청이 가능하며, 이해관계자인 임대인, 임차인만 열람 및 신청을 하실 수 있습니다. 

 

이용자 제한으로 본인확인이 필요하여 공인인증서는 필수 이며 수수료 500원이 발생됩니다.

 

특히 확정일자 열람 및 출력물은 법접효력이 없어 관공서 제출용으로 적합하지 않으니 참고하시길 바랍니다. 

 

결론

확정일자 효력 발생을 위해 확정일자, 입주(거주), 전입 신고가 반드시 필요합니다. 시기적으로 확정일자는 계약서 작성 후 언제든지 신청 및 발급이 가능하니 가능한 빠르게 처리해주시는 것이 좋습니다. 

 

인터넷, 직접 방문 모두 손쉽게 처리할 수 있지만, 직접 방문 시 신처자 제한이 없고 온라인 처리는 신청 시간에 따라 당일 여부가 불가할 수 있다는 점 참고해 주시길 바랍니다. 

 

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